房貸新規本月實施 信貸“閥門”再擰緊

省內外金融專家分析稱，短期個人房貸市場影響不大

　　江南時報訊(記者 王琦)日前，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會下發《關于建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（以下簡稱《通知》），分檔設置房地產貸款余額占比上限和個人住房貸款余額占比上限，為各類銀行機構的房地產貸款占比劃定了“紅線”。《通知》自今年1月起實施。央行房貸新規下，對于樓市有何影響？省內外金融專家及時給出了分析研判。

銀行房貸額度面臨調降壓力

　　具體來看，中資大型銀行房地產貸款占比上限為40%，個人住房貸款占比上限為32.5%，中資中型銀行的上述兩項數值分別為27.5%、20%，中資小型銀行和非縣域農合機構的上述兩項數值分別為22.5%、17.5%，縣域農合機構的上述兩項數值分別為17.5%、12.5%，村鎮銀行分別為12.5%、7.5%。

　　蘇寧金融研究院研究員黃大智表示，總體來看，《通知》是銀行的“兩條紅線”，與監管對房企融資的“三條紅線”相互配套。“三條紅線”控制房企債務規模，壓縮資金需求端。“兩條紅線”限制銀行房貸業務占比，收緊資金供給，仍然延續“房住不炒”的調控思路，限制貸款流入房地產行業的規模。

　　央行公布的數據顯示，截至2020年9月末，金融機構貸款余額171萬億，房地產貸款49萬億，占比28.8%，其中個人住房貸款34萬億，占比20%。從這個角度而言，監管設計的房地產貸款集中度管理要求，已經充分考慮了當前的房地產貸款比例，對于銀行的管理要求也是在平均值上下浮動，大行自由度更高，而中小行限制更嚴格。

　　融360房貸專家李萬賦表示，從銀行的角度講，該通知限定了銀行的房地產貸款余額占比上限，銀行在設定房地產投放額度時，需考慮增速和占比雙重指標限定，未來房地產貸款占比基本不存在上升的空間，倘若想擴大房地產貸款規模，需同時增加整體貸款規模以保證比例滿足要求。

個人房貸市場不會有大波動

　　國內房地產是一個與信貸資源高度同頻共振的行業，銀行又是房地產融資最主要的渠道，因此資金供給端的限制，必然會對購房者以及開發商帶來影響。南京市民黃洪濤去年底剛剛買了燕子磯一處新開盤的房產，銀行貸款還未辦理。“按照慣例，年初應該下款很快的，不知道新政會不會影響我的貸款速度。”小黃表示，自己個人征信記錄各方面都很好，相信即使新政出臺，也不會對貸款結果產生影響。

　　對此，相關專家也給出了解釋。黃大智表示，個人房貸的政策紅利期結束，2020年3月，個人住房貸款的利率10多年來首次高于一般貸款利率，從某種意義上來說，個人房貸作為一種低風險產品的政策紅利期已經消失。未來，個人房貸利率高于一般貸款利率或許會成為普遍現象，而且隨著銀行對于個人住房貸款規模的限制，有限的供給也會抬高房貸利率。但是，鑒于當前多數銀行個人住房貸款占比距離上限都有一定距離，銀行無需刻意收緊房貸，因此短期內對個人房貸利率的影響很有限。

　　李萬賦也表示，考慮到新增個人住房貸款增速也有指標限制，房貸規模在銀行間騰挪的空間肯定會小于個人住房貸款壓降總額，個人住房貸款市場額度整體會有所收緊，但不會有大的劇烈波動。

中小房企面臨更大的壓力

　　對于房企而言，在“三條紅線”的政策下，本就是以降低負債比例為主要目標，銀行的房地產開發貸款規模會隨之下降，新開發房產減少后，個人住房貸款也會隨之下降。因此，即便沒有《通知》對銀行“兩條紅線”的劃定，房地產貸款增速也會逐漸下降。但對于中小房企而言，本就缺少融資渠道，主要資金方中小銀行又面臨更低的房地產貸款上限。因此，中小房企會加速退出市場，房地產市場的集中度會進一步提高。

　　1月7日，彰泰集團與旭輝集團在廣西南寧簽署戰略合作框架協議。本著互利共贏的原則，雙方將整合優勢資源，充分發揮各自在地產開發、物業服務等領域的能力，開展全面合作，以更好促進雙方企業長期穩健的發展。旭輝先以8億定金鎖定與彰泰的戰略合作機會，這是2020年8月“三道紅線”出臺后，房地產首單收并購。此前業內人士早已預計，行業整合將加速，2021年將是房地產的并購大年。