江南時報訊 2021年1月21日，恰逢《國有土地上房屋征收與補償條例》(以下簡稱《征補條例》)公布施行10周年。江蘇省高級人民法院發(fā)布了國有土地上房屋征收與補償十大典型案例。

　　??近十年審結(jié)房屋征收補償案件9968件

　　??據(jù)介紹，近年來，隨著我國經(jīng)濟社會的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，我省各地因舊城區(qū)改建、保障性安居工程建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等符合公共利益的房屋征收項目不斷增多，因房屋征收與補償引發(fā)的行政爭議逐年上升并保持高位運行態(tài)勢。2018年至2020年，全省法院新收一審國有土地上房屋征收與補償案件分別為1115件、1791件、1781件;近十年來，共計審結(jié)一審國有土地上房屋征收補償案件9968件。全省法院一直高度重視此類案件的審理，工作中始終堅持以下四個原則：注重權(quán)益保障;規(guī)范征收補償;多元化解糾紛;是服務(wù)經(jīng)濟發(fā)展。為了進(jìn)一步規(guī)范該類案件的審理與裁判，江蘇高院在廣泛調(diào)研、深入論證的基礎(chǔ)上，對審判經(jīng)驗進(jìn)行總結(jié)，制定了《江蘇省高級人民法院關(guān)于國有土地上房屋征收與補償行政案件若干問題審理指南》(以下簡稱《審理指南》，于2020年10月27日經(jīng)省法院審判委員會第26次全體委員會討論通過，并于2020年11月11日發(fā)布。《審理指南》主要規(guī)范房屋征收與補償中的熱點問題、難點問題、有爭議的問題以及《征補條例》未明確規(guī)定而又急需解決的問題等。

　　??案例一：八旬老人被安置無電梯的五樓 法院判決“明顯不當(dāng)”

　　??案情：

　　??涉案房屋征收決定已發(fā)生法律效力。朱某、王某的房屋證載面積為55.45㎡，認(rèn)定的合法面積為104.5㎡。因被征收人未能協(xié)商選定評估機構(gòu)，D縣住建局通過投票方式確定某公司為涉案地塊房屋征收評估機構(gòu)。根據(jù)評估報告和涉案地塊補償安置方案，被征收房屋總補償款360604.65元。在就補償安置問題協(xié)商過程中，朱某、王某明確要求同地段或就近地段等面積置換。在協(xié)商未果的情況下，D縣政府作出1號補償決定：提供某小區(qū)24#樓501室房屋(無電梯)用于安置，面積96.09㎡，總價為329588.7元。D縣政府支付朱某、王某差價31015.95元。朱某、王某提起訴訟，請求撤銷1號補償決定。

　　??審判：

　　??朱某、王某均年過八旬，D縣政府在提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋時，應(yīng)當(dāng)充分考慮朱某、王某的年齡和身體狀況，為其生活提供便利條件。D縣政府將朱某、王某安置在5樓，且無電梯，該安置方式不僅會給朱某、王某的生活帶來不便，還可能帶來一定的風(fēng)險，故1號補償決定違反公平合理的補償原則，嚴(yán)重不合理，構(gòu)成《行政訴訟法》第七十條第六項規(guī)定的“明顯不當(dāng)”，依法應(yīng)當(dāng)撤銷。法院依照《行政訴訟法》第七十條第六項的規(guī)定，判決撤銷1號補償決定。雙方當(dāng)事人均未上訴。

　　??評析：

　　??《中華人民共和國老年人權(quán)益保障法》第七條第一款規(guī)定，保障老年人合法權(quán)益是全社會共同的責(zé)任。第三十二條規(guī)定，地方各級人民政府在進(jìn)行危舊房改造時，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先照顧符合條件的老年人。根據(jù)立法本意，因危舊房改造，在補償安置時要切實保障老年人合法權(quán)益，為老年人的生活和出行提供便利。實踐中，政府為鼓勵被征收人早日簽訂補償安置協(xié)議，往往在補償安置方案中規(guī)定，“簽訂補償安置協(xié)議的順序決定選房的順序”。一旦老年人未能簽訂補償安置協(xié)議，在政府作出補償決定時，好的樓層已被選畢，只能在剩下的房源中予以安置。“簽訂補償安置協(xié)議的順序決定選房的順序”雖然有利于鼓勵被征收人早日簽訂協(xié)議，但應(yīng)當(dāng)視為一般原則。政府執(zhí)行補償安置政策涉及老年人權(quán)益保障時，應(yīng)當(dāng)堅持原則性和靈活性相結(jié)合，為老年人提供交通便利、生活便利、配套設(shè)施齊全的房屋。本判決對于保障老年人的合法權(quán)益有重大的現(xiàn)實意義。

　　??案例二：周某訴A區(qū)政府、B市政府征收房屋及行政復(fù)議案

　　??【裁判要旨】公房承租人與房屋征收決定有利害關(guān)系，具有原告主體資格。

　　??案情：

　　??A區(qū)政府于2016年6月27日作出10號房屋征收決定。周某居住的房屋在征收范圍內(nèi)。周某不服10號房屋征收決定，向B市政府申請行政復(fù)議，請求撤銷10號房屋征收決定。B市政府作出53號復(fù)議決定，維持10號房屋征收決定。周某不服，提起本案行政訴訟，請求撤銷10號房屋征收決定和53號復(fù)議決定。一審法院另查明，涉案房屋系B市港務(wù)管理局自管公房。周某系自管公房承租人。2010年B市港務(wù)管理局改制后名稱變更為某某港有限公司。

　　??審判：

　　??一審法院認(rèn)為，根據(jù)《條例》第二條的規(guī)定，政府基于公共利益的需要征收房屋，應(yīng)當(dāng)對被征收房屋所有權(quán)人給予公平補償。本案中，周某居住使用的涉案房屋，所有權(quán)人為某某港有限公司，周某并非所有權(quán)人，不具有提起本案訴訟的原告主體資格。一審法院依照《行政訴訟法》第二十五條第一款、第四十九條第一項等規(guī)定，裁定駁回周某的起訴。周某不服，提起上訴。

　　??二審法院認(rèn)為，公房承租是計劃經(jīng)濟時代福利分房的一種形式，公房承租人享有長期繳納低房租占有、使用房屋的權(quán)利，這種權(quán)利系社會福利權(quán)利，不同于平等主體之間的房屋租賃關(guān)系。征收公租房必將導(dǎo)致房屋租賃關(guān)系的解除，而且對承租人依法享受的低價租賃房屋的社會福利權(quán)利產(chǎn)生直接影響。周某作為公房承租人與房屋征收決定之間具有法律上的利害關(guān)系，具有提起本案訴訟的原告主體資格。一審法院以周某不是涉案房屋所有權(quán)人，不具有原告主體資格為由，裁定駁回周某的起訴錯誤，依法應(yīng)予糾正。二審法院依照《行政訴訟法》第八十九條第一款第二項的規(guī)定，裁定撤銷一審裁定，指令一審法院繼續(xù)審理。

　　??評析：

　　??根據(jù)《條例》第二條的規(guī)定，被征收人是房屋所有權(quán)人，補償?shù)膶ο笠彩欠课菟袡?quán)人。因此，承租人與房屋征收決定一般不具有法律上的利害關(guān)系。但公房所有權(quán)和使用權(quán)的分離系計劃經(jīng)濟時代房屋政策帶來的遺留問題。公房承租人享有的低于市場價格占有、使用房屋的權(quán)利，可以視為“準(zhǔn)物權(quán)”，且在房屋征收補償過程中，公房承租人享有的補償份額遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于所有權(quán)人。賦予公房承租人原告主體資格，不僅有利于保障該群體的合法權(quán)益，也有利于解決此類歷史遺留問題。

　　??案例三：王某等三人訴A區(qū)政府征收房屋案

　　??【裁判要旨】補償安置方案的擬定、論證、征求意見、修改以及公布應(yīng)當(dāng)符合《條例》的要求。

　　??案情：

　　??2015年1月28日，A區(qū)政府為舊城區(qū)改建的需要公布了補償安置方案(第一次方案)，征求公眾意見，公告期30天。2015年2月13日，王某等被征收人將書面反饋意見送至指定地點。2015年3月2日，房屋征收部門作出情況說明稱，第一次方案公布后，在征求意見期間未收到被征收人要求修改的意見。同日，A區(qū)政府將上述情況說明及修改后的補償安置方案(第二次方案)進(jìn)行公告，要求被征收人2015年3月9日提出意見。2015年3月6日，王某等被征收人將對第二次方案的反饋意見送到指定地點。2015年7月，A區(qū)政府作出2號房屋征收決定及公告，并將第一次方案作為最終的補償安置方案予以公示。王某等三人不服2號房屋征收決定，提起本案行政訴訟，請求撤銷2號房屋征收決定。

　　??審判:

　　??根據(jù)《條例》第十條、第十一條的規(guī)定，市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見，并應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布。本案中，A區(qū)政府主張第一次方案公布后，未收集到被征收人要求修改的意見，這與王某等被征收人提交修改意見的事實不符。A區(qū)政府一方面稱未收集到修改意見，一方面對第一次方案進(jìn)行修改，同時公布第二次方案征求公眾意見，王某等被征收人在指定期限內(nèi)再次提交修改意見，A區(qū)政府以超期為由不予采納。A區(qū)政府在作出2號房屋征收決定時，又將第一次方案作為最終的補償安置方案予以公告。王某等被征收人將書面意見送至指定地點，A區(qū)政府卻主張未收到，王某等被征收人在指定期限內(nèi)再次遞交修改意見，A區(qū)政府卻以超期為由不予采納，導(dǎo)致補償安置方案征求公眾意見程序形同虛設(shè)，損害了王某等被征收人的權(quán)利。2號房屋征收決定違反法定程序，依法應(yīng)當(dāng)撤銷。由于涉案項目符合公共利益，征收范圍內(nèi)大部分被征收人已簽訂安置補償協(xié)議且房屋已被拆除，如果撤銷2號房屋征收決定會對社會公共利益造成重大損害。一審法院依照《行政訴訟法》第七十四條第一款第一項的規(guī)定，判決確認(rèn)2號房屋征收決定違法。王某等三人不服提起上訴，二審法院判決駁回上訴，維持原判。

　　??評析：

　　??《條例》設(shè)定補償安置方案征求意見程序，不僅是為了規(guī)范政府的征收活動，兼顧公共利益與個人利益的平衡，同時也是為了保障被征收人知情權(quán)、參與權(quán)和建議權(quán)，以期得到被征收人的理解和支持。政府在征收活動中，應(yīng)切實吸收被征收人合理的修改建議，增加補償安置方案的可接受度，減少征收的阻力。本案中，表面上看，涉案補償安置方案經(jīng)過擬定、征求意見、公告等程序，但A區(qū)政府的行為實質(zhì)上屬于拒絕接收被征收人的修改建議。本案對補償安置方案作否定性評判，以期政府重視被征收人的修改建議，優(yōu)化補償安置方案，減少征收的阻力，促進(jìn)房屋征收工作的順利進(jìn)行。

　　??案例四：李某訴C區(qū)政府房屋征收補償案

　　??【裁判要旨】未經(jīng)被征收人協(xié)商選定，不得直接通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定評估機構(gòu)。

　　??案情:

　　??2016年7月21日，C區(qū)政府作出1號房屋征收決定并公告。李某的涉案房屋在征收范圍內(nèi)。2016年7月22日，未經(jīng)被征收人協(xié)商選定，C區(qū)政府直接通過抽簽的方式確定某評估公司為評估機構(gòu)并公告。評估機構(gòu)對涉案房地產(chǎn)作出評估報告后未送達(dá)李某。因李某在簽約期內(nèi)未能與房屋征收部門簽訂補償安置協(xié)議，C區(qū)政府作出64號補償決定。李某不服，提起本案訴訟，請求撤銷64號補償決定。

　　??審判:

　　??《條例》第二十條第一款規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定;協(xié)商不成的，通過多數(shù)決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。蘇政發(fā)〔2011〕91號《規(guī)定》第九條規(guī)定，房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定;被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，房屋征收部門可以通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等方式確定。房屋征收部門規(guī)定被征收人協(xié)商選定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)的時間應(yīng)當(dāng)不少于5個工作日。本案中，C區(qū)政府未經(jīng)被征收人協(xié)商，直接通過抽簽方式確定評估機構(gòu)，違反法定程序。《條例》第十九條第二款規(guī)定，對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。對復(fù)核結(jié)果有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。C區(qū)政府未提供證據(jù)證明評估報告送達(dá)李某，剝奪了李某對評估報告申請復(fù)核的權(quán)利。該評估報告不能作為作出64號補償決定的依據(jù)。一審法院依照《行政訴訟法》第七十條第一項、第三項的規(guī)定，判決撤銷64號補償決定。雙方當(dāng)事人均未上訴。

　　??評析：

　　??在房屋征收過程中，政府處于“強勢”地位，為了增強處于“弱勢”一方的被征收人對評估報告的信任程度，《條例》第二十條明確要求評估機構(gòu)首先由被征收人協(xié)商選定。蘇政發(fā)〔2011〕91號《規(guī)定》第九條提出了更高的要求，即協(xié)商選定評估機構(gòu)的時間不少于5個工作日。所謂協(xié)商選定，即被征收人協(xié)商一致確定評估機構(gòu)。但實踐中，由于被征收人較多，協(xié)商一致確實存在一定困難，政府往往直接通過多數(shù)決定或者抽簽、搖號等方式確定評估機構(gòu)，嚴(yán)重違反法定程序。此外，被征收人對評估報告有權(quán)申請復(fù)核評估，不送達(dá)評估報告，導(dǎo)致被征收人申請復(fù)核評估權(quán)利的喪失。本案否定評估機構(gòu)的選定和評估報告，以期政府在以后的房屋征收過程中，嚴(yán)格規(guī)范評估機構(gòu)的選定，確保被征收人在評估機構(gòu)選定程序中的參與權(quán)和知情權(quán);嚴(yán)格規(guī)范評估報告的送達(dá)，保障被征收人申請復(fù)核評估的權(quán)利。

　　??案例五：某公司訴A區(qū)政府、B市政府房屋征收補償及行政復(fù)議案

　　??【裁判要旨】原評估報告存在重大錯誤，評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)重新出具評估報告，不得反復(fù)通過出具多份增補報告、增補說明的方式改變原評估結(jié)果。

　　??案情：

　　??2013年7月4日，A區(qū)政府作出1號房屋征收決定。某公司的房屋位于征收范圍內(nèi)。2013年10月16日，依法選定的評估機構(gòu)出具評估報告。評估時點為1號房屋征收決定公告之日。2017年6月16日至8月31日，評估機構(gòu)先后出具近十份增補報告、增補說明，共計增加補償12956776元。多份增補報告、增補說明上既無評估公司蓋章，亦無評估人員簽字，且未告知申請復(fù)核評估的權(quán)利。因協(xié)商未果，2018年2月6日，A區(qū)政府依據(jù)前述多份報告、說明作出1號補償決定，決定給予某公司貨幣補償32623486元。某公司不服，向B市政府申請復(fù)議。B市政府作出復(fù)議決定，維持1號補償決定。某公司不服，提起訴訟，請求撤銷1號補償決定及復(fù)議決定。

　　??審判：

　　??案涉評估報告不能作為1號補償決定作出的依據(jù)。首先，評估報告欠缺法定形式要件。評估機構(gòu)反復(fù)、多次以增補、說明等方式對最初評估結(jié)果進(jìn)行重大修正，在明顯改變原評估結(jié)果的情況下，評估機構(gòu)應(yīng)重新出具評估報告。其次，增補報告、說明缺少評估人員簽字和評估機構(gòu)蓋章，也未告知救濟方式及救濟途徑，評估程序嚴(yán)重違反法律規(guī)定。再次，評估結(jié)論可采用性不足。評估報告以2013年為評估時點，1號補償決定的作出時間為2018年。近年來房地產(chǎn)市場價格有較大幅度波動，且出庭接受質(zhì)詢的估價師亦予以認(rèn)可。在無客觀數(shù)值可供參考、對比的情況下，案涉評估報告忽略了估價對象市場行情的變化，在給予貨幣補償?shù)那闆r下，存在侵害被征收人合法權(quán)益的可能。一審法院依照《行政訴訟法》第七十條第一款第一項、第六項的規(guī)定，判決撤銷1號補償決定及復(fù)議決定，責(zé)令A(yù)區(qū)政府重新作出補償決定。

　　??評析：

　　??《條例》第二條確立了公平補償原則。為了實現(xiàn)公平補償，依法選定的評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《評估辦法》的規(guī)定，依法處理復(fù)核評估申請。原評估結(jié)論重大明顯錯誤，不應(yīng)當(dāng)反復(fù)以增補報告、增補說明的方式代替重新出具評估報告的法定義務(wù)。增補報告、增補說明實質(zhì)上系新的評估報告，評估人員不簽字、評估機構(gòu)不蓋章，形式上不具備法定要件;未告知申請復(fù)核評估的權(quán)利，評估程序違法，大大降低評估報告的公正性和可信度。本案否定評估報告，以期政府在依據(jù)評估報告作出補償決定前，嚴(yán)格審查評估報告實體上的合法性和形式上的規(guī)范性。

　　??案例六：王某訴D區(qū)政府房屋征收補償案

　　??【裁判要旨】政府過分遲延作出房屋補償決定，房地產(chǎn)價格上漲且給予貨幣補償?shù)模瑧?yīng)當(dāng)調(diào)整評估時點。

　　??案情:

　　??D區(qū)政府于2011年8月25日作出4號房屋征收決定并予以公告。涉案房屋52.06㎡，房屋性質(zhì)為住宅。由于被征收人未能協(xié)商選定評估機構(gòu)，房屋征收部門于2011年9月9日通過抽簽確立某評估公司作為評估機構(gòu)，公證機關(guān)對抽簽的過程和結(jié)果予以公證。因產(chǎn)權(quán)有爭議，未能簽訂補償安置協(xié)議，D區(qū)政府亦未及時作出補償決定。此后，生效的(2015)寧民終字第6746號民事判決已確認(rèn)，王某對涉案房屋的征收補償利益享有40%的份額。王某慶、王某友分別享有30%的份額。王某提起訴訟，請求判決D區(qū)政府履行補償安置職責(zé)。2017年4月28日，生效的行政判決已責(zé)令D區(qū)政府作出補償決定。評估機構(gòu)于2016年1月27日出具評估報告，評估時點為2011年8月25日，確定了房屋價值、裝飾裝潢以及附屬物價值。王某慶、王某友已選擇貨幣補償，分別就各自份額與房屋征收部門簽訂補償安置協(xié)議。D區(qū)政府于2018年1月10日作出27號補償決定，給予王某貨幣補償(評估結(jié)果的40%)。王某不服，提起本案訴訟。一審法院判決駁回訴訟請求。王某不服，提起上訴。

　　??審判:

　　??二審法院認(rèn)為，生效的(2015)寧民終字第6746號民事判決已經(jīng)確認(rèn)，上訴人王某對涉案房屋的征收補償利益享有40%的份額，D區(qū)政府根據(jù)該民事判決對王某進(jìn)行補償正確。《條例》第十九條第一款規(guī)定，對被征收房屋價值的補償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格。評估時點確定的目的是便于評估被征收房屋的價值，切實保障被征收人的合法權(quán)益。政府在房屋征收補償過程中，如果未能與被征收人簽訂補償安置協(xié)議，應(yīng)當(dāng)及時作出補償決定。D區(qū)政府于2018年1月10日作出27號補償決定時，評估時點仍然是2011年8月25日。本案審理過程中，D區(qū)政府自認(rèn)，4號房屋征收決定于2011年8月25日公告后，類似房地產(chǎn)的市場價格有較大幅度的上升。因此在采取貨幣補償?shù)那闆r下，明顯不利于被征收人合法權(quán)益的保障。涉案房屋評估報告未能準(zhǔn)確、客觀體現(xiàn)補償時涉案房屋的價值，未能保障王某的合法權(quán)益，不能作為27號補償決定作出的依據(jù)。D區(qū)政府依據(jù)涉案房屋評估報告作出27號補償決定明顯不當(dāng)，且違反了《條例》第二條確立的公平補償?shù)脑瓌t，依法應(yīng)當(dāng)予以撤銷。原審法院對評估時點未進(jìn)行審查，屬認(rèn)定事實不清，依法亦應(yīng)當(dāng)予以撤銷。二審法院依照《行政訴訟法》第七十條第六項，第八十九條第一款第二項、第三款的規(guī)定，判決撤銷一審判決，撤銷27號補償決定，責(zé)令D區(qū)政府重新作出補償決定。

　　??評析：

　　??《條例》和《評估辦法》均規(guī)定評估時點為房屋征收決定公告之日。被征收人在簽約期內(nèi)未能簽訂補償安置協(xié)議時，政府未及時作出補償決定，作出補償決定距離房屋征收決定公告之日時間過長，是否要調(diào)整評估時點，一直存在爭議。評估時點法定，原則上不應(yīng)當(dāng)調(diào)整評估時點。但非因被征收人原因，過分遲延作出補償決定房地產(chǎn)價值高于房屋征收決定公告之日的價值，在給予貨幣補償?shù)那闆r下應(yīng)當(dāng)調(diào)整評估時點。首先，房屋征收決定公告后，禁止房屋擴建、改建、轉(zhuǎn)讓等，相關(guān)權(quán)利受到嚴(yán)格限制。其次，簽約期滿后及時作出補償決定是政府的法定義務(wù)。過分遲延作出房屋補償決定，導(dǎo)致被征收人的補償安置問題不能及時解決，責(zé)任應(yīng)當(dāng)由政府承擔(dān)，除非政府有證據(jù)證明遲延作出補償決定系被征收人原因造成。遲延期間房屋價值有較大幅度的上漲，仍然以房屋征收決定公告之日作為評估時點，明顯不利于保障被征收人合法權(quán)益。本案否定評估時點，有利于促進(jìn)政府及時作出補償決定，依法、高效保障被征收人合法權(quán)益。

　　??案例七：李某訴E區(qū)政府房屋征收補償案

　　??【裁判要旨】房屋面積認(rèn)定錯誤，可以判決變更補償決定的內(nèi)容。

　　??案情：

　　??李某的涉案房屋證載面積88㎡。依法確定的評估機構(gòu)作出評估報告并送達(dá)后，李某申請復(fù)核評估，評估機構(gòu)維持原評估結(jié)果。因李某未能與征收部門簽訂補償安置協(xié)議，E區(qū)政府作出4號補償決定：涉案房屋共計補償518344元，包括88㎡的房屋補償款、過渡費、搬家費、附屬物補償款以及誤工費。E區(qū)政府提供1803室房屋予以安置，面積90.35㎡，總房款為410189元。E區(qū)政府支付李某差價108155元。李某提起訴訟，請求確認(rèn)4號補償決定違法并予以撤銷。一審法院判決駁回訴訟請求。李某不服提起上訴。

　　??二審法院另查明：涉案房屋系農(nóng)干校職工宿舍，職工福利購房取得。為鼓勵協(xié)議搬遷，E區(qū)政府對于簽訂補償安置的被征收人，按照實際測繪面積予以補償。涉案房屋實際測繪面積為92.6㎡，評估機構(gòu)對涉案房屋分別按照88㎡和92.6㎡出具了兩份評估報告。李某與房屋征收部門未能簽訂補償安置協(xié)議，E區(qū)政府按照證載面積88㎡予以補償。

　　??審判：

　　??涉案房屋實際測繪面積92.6㎡，大于證載面積。E區(qū)政府按照證載面積88㎡予以補償錯誤，法院予以糾正。李某申請復(fù)核評估，評估機構(gòu)未改變評估結(jié)果。就房屋價格而言，評估結(jié)果正確。涉案房屋面積認(rèn)定錯誤，法院可以撤銷4號補償決定，亦可以直接判決變更補償決定的內(nèi)容。法院基于以下理由選擇變更判決：1、變更4號補償決定有明確的法律依據(jù)。根據(jù)《行政訴訟法》第七十七條第一款的規(guī)定，行政行為涉及對款額的確定、認(rèn)定確有錯誤的，人民法院可以判決變更。2、變更4號補償決定具備客觀條件。4號補償決定存在的問題僅僅是房屋面積認(rèn)定錯誤，且少補償?shù)拿娣e已確定。因此根據(jù)涉案房屋評估報告以及補償安置方案等，增加4.6㎡的房屋補償款、過渡費、搬家費、附屬物(裝飾裝潢)等具備客觀條件。二審法院依照《行政訴訟法》第七十七條及第八十九條第一款第二項、第三款的規(guī)定，判決撤銷一審判決，變更4號補償決定的補償內(nèi)容為：E區(qū)政府提供1803室房屋給予李某產(chǎn)權(quán)調(diào)換;E區(qū)政府另行支付李某的差價款由108155元變更為135240元。

　　??評析：

　　??房屋面積認(rèn)定是否正確，直接關(guān)系到被征收人合法權(quán)益能否得到保障。根據(jù)《評估辦法》第九條第三款的規(guī)定，房屋面積一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn);房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。但已登記的單位自建房、福利分房具有特殊性，陽臺面積、公攤面積往往未計入產(chǎn)權(quán)證。政府在房屋征收過程中，應(yīng)當(dāng)充分考慮該類房屋的特殊性，在房屋面積認(rèn)定上，充分保障被征收人的合法權(quán)益。本案選擇變更判決，不僅有利于保障被征收人的合法權(quán)益，也有利于減少當(dāng)事人的訴累，同時對于推進(jìn)征收項目的順利實施，具有重大的現(xiàn)實意義。

　　??案例八：伏某訴A縣政府房屋征收補償案

　　??【裁判要旨】地大于房部分的土地未予補償，違反公平補償原則。

　　??案情:

　　??伏某的涉案房屋證載面積為157.38㎡，認(rèn)定后的面積為162.54㎡，設(shè)計用途為非住宅。土地證載面積為202.28㎡。依法選定的評估機構(gòu)出具評估報告，房屋及房屋自身占用的或應(yīng)分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)總價為843745元。2018年7月19日，A縣房屋征收局書面要求伏某選擇補償安置方式，逾期不選擇，將給予貨幣補償。伏某在規(guī)定的時間內(nèi)未選擇補償方式。2018年8月31日，A縣政府作出1號補償決定。主要內(nèi)容為：涉案房地產(chǎn)共計補償921706元(含附屬設(shè)施、搬遷費、臨時安置費、停產(chǎn)停業(yè)損失等)。A縣政府提供118號、119號商鋪，面積共計136.2㎡，按照安置價7050元/㎡進(jìn)行結(jié)算。伏某不服，提起本案訴訟，請求撤銷1號補償決定。

　　??審判:

　　??涉案房屋面積為162.54㎡，證載的土地面積為202.28㎡，而涉案評估報告所載明的土地基本狀況為“使用權(quán)面積：162.54㎡”，未對地大于房部分的土地進(jìn)行評估，1號補償決定遺漏部分土地補償。《評估辦法》第二十九條規(guī)定，除政府對用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價格有特別規(guī)定外，應(yīng)當(dāng)以評估方式確定用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的市場價值。本案用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價格明顯高于伏某房屋的價格，伏某對產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地理位置、價值等均表示異議，A縣政府未對產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋進(jìn)行評估，且未提供產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值確定的依據(jù)，不符合上述規(guī)定。法院依照《行政訴訟法》第七十條第一項、第二項等規(guī)定判決撤銷1號補償決定，責(zé)令A(yù)縣政府重新作出補償決定。

　　??評析:

　　??補償決定案件審查的核心是被征收人的合法權(quán)益是否得到保障。《條例》第二條確立了公平補償原則。要做到公平補償，首先要全面補償。房屋征收實踐中，地大于房的現(xiàn)象比較普遍，遺漏部分土地補償，明顯違背公平補償原則;

　　??政府在給予產(chǎn)權(quán)調(diào)換時，不僅要審查被征收人房屋的價格確定是否合法，也要審查產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價格是否確定、價格的確定是否合法，同時還要審查被征收的房屋與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值確定的時點是否一致，否則無法評判被征收人的合法權(quán)益能否得到保障。本案裁判對于規(guī)范公平補償、全面補償，規(guī)范產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的確定等，具有重大的現(xiàn)實意義。

　　??案例九： 吳某訴C區(qū)政府房屋征收補償案

　　??【裁判要旨】補償安置方式的選擇權(quán)應(yīng)當(dāng)在補償決定作出前予以保障，被征收人拒絕選擇補償安置方式的，政府應(yīng)當(dāng)在補償決定中明確補償安置方式;房屋補償決定的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)明確具體，安置房的位置、面積、價格等不確定的，不得用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換。

　　??案情：

　　??涉案房屋建筑面積16.56㎡，吳某系所有權(quán)人。依法選定的評估機構(gòu)，以涉案房屋征收決定公告之日作為評估時點作出評估報告，評估結(jié)果為房屋及裝飾裝潢等補償款共計269812元。吳某未申請復(fù)核評估。因未能簽訂補償安置協(xié)議，C區(qū)政府作出119號補償決定：一、對吳某給予貨幣補償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換。二、如吳某選擇貨幣補償，補償金額為269812元。三、如吳某選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，按照涉案項目房屋征收補償實施方案確定的安置地點和安置原則選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋，并結(jié)清差價。四、由征收人給付吳某搬遷費、臨時安置費共計 8200元。吳某提起訴訟，請求撤銷119號補償決定。 一審法院判決駁回訴訟請求。二審法院駁回上訴，維持原判。吳某申請再審。再審法院作出裁定，本案由再審法院提審。

　　??審判：

　　??根據(jù)《評估辦法》第十六條第一款的規(guī)定，房屋征收部門應(yīng)當(dāng)將分戶的初步評估結(jié)果在征收范圍內(nèi)向被征收人公示。C區(qū)政府未提供證據(jù)證明其已將分戶的初步評估結(jié)果公示，不符合上述規(guī)定，行政程序違法。行政行為生效后具有執(zhí)行力，因此行政行為的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)明確、具體，具有可執(zhí)行性。盡管《條例》第二十一條第一款規(guī)定被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，但被征收人補償方式的選擇權(quán)應(yīng)當(dāng)在政府作出補償決定前予以保障。119號補償決定未明確規(guī)定對吳某的房屋采取貨幣補償還是產(chǎn)權(quán)調(diào)換，不具有可執(zhí)行性。同時，119號補償決定雖然規(guī)定吳某有權(quán)選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，但未明確安置房的位置、面積以及價格等，如果吳某選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換，法院無法評判其權(quán)益是否能夠得到保障。119號補償決定不符合《條例》的相關(guān)規(guī)定，依法予以撤銷。一審、二審判決適用法律錯誤，依法予以撤銷。再審法院依照《行政訴訟法》第七十條第三項、第六項，第八十九條第一款第二項的規(guī)定，判決撤銷一審判決和二審判決，撤銷119號補償決定。

　　??評析:

　　??程序合法性在推進(jìn)法治政府建設(shè)過程中具有獨立的實踐意義和理論價值，也是法治發(fā)展到一定階段推進(jìn)依法行政、建設(shè)法治政府的客觀需要。為了搭建被征收人與評估機構(gòu)溝通交流的平臺，《評估辦法》第十六條設(shè)定了分戶初步評估結(jié)果公示的程序。在此環(huán)節(jié)，被征收人對初步評估結(jié)果又異議，可以要求估價師予以說明解釋。在征收補償實踐中，房屋征收部門往往忽略初步評估結(jié)果公示這一法定程序。此外，行政行為具有確定力和執(zhí)行力。補償決定中包含兩種補償安置方式，產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋位置、面積、價格等不確定，導(dǎo)致補償決定的內(nèi)容不明確，不具有確定力和執(zhí)行力，法院也無法審查被征收人的合法權(quán)益能否得到保障。本案裁判重在規(guī)范評估程序和補償安置方式，徹底化解補償安置爭議。

　　??案例十：谷某等兩人訴B區(qū)政府房屋征收補償案

　　??【裁判要旨】房屋補償決定程序合法，實體上已保障被征收人合法權(quán)益，依法應(yīng)予維持。

　　??案情：

　　??2015年4月3日，B區(qū)政府作出房屋征收決定并予公告，同時公布了征收補償實施方案，確定B區(qū)住建局為房屋征收部門。因被征收人未能協(xié)商選定評估機構(gòu)，B區(qū)住建局于2015年4月15日通過抽簽的方式確定評估機構(gòu)，公證機關(guān)對搖號的過程和結(jié)果予以公證。2015年4月21日，B區(qū)住建局公示分戶初步評估結(jié)果。后給谷某等兩人留置送達(dá)《分戶估價報告單》《裝飾裝潢評估明細(xì)表》等，并告知谷某等兩人10日內(nèi)可申請復(fù)核評估。谷某等兩人未書面申請復(fù)核評估。2016年7月26日，B區(qū)住建局向谷某等兩人發(fā)出告知書，要求其選擇補償方式，逾期將作出補償決定。谷某等兩人未選擇補償安置方式。2016年10月10日，B區(qū)政府作出8號補償決定,主要內(nèi)容為：被征收房屋補償共計953293元;提供1幢1201室建筑面積約為143.06㎡左右(以安置房屋實際建筑面積為準(zhǔn))的房屋予以安置，安置單價為5130元/㎡計算，超出安置面積部分單價為5700/㎡元計算，合計總價775830.3元。谷某等兩人不服，提起本案訴訟，請求撤銷 8號補償決定。

　　??審判：

　　??在征收補償過程中，B區(qū)住建局在被征收人未能協(xié)商選定評估機構(gòu)的情況下，在公證機構(gòu)的公證下于2015年4月15日通過抽簽方式依法確定某估價公司為評估機構(gòu)正確。B區(qū)政府根據(jù)谷某等兩人的房屋登記信息表等權(quán)屬證明材料，確定被征收房屋權(quán)屬、性質(zhì)、用途及面積等，并將調(diào)查結(jié)果予以公示。涉案評估報告送達(dá)后，谷某等兩人在法定期限內(nèi)未提出異議。B區(qū)政府依據(jù)分戶評估報告等材料，確定涉案房屋、裝飾裝潢、附屬物的價值，并據(jù)此確定補償金額并無不當(dāng)。房屋征收部門已保障谷某等兩人補償安置方式選擇權(quán)。谷某等兩人拒絕選擇，B區(qū)政府為充分保障其居住權(quán)，根據(jù)涉案評估報告和補償安置方案，作出8號補償決定，給予谷某等兩人產(chǎn)權(quán)調(diào)換并無不當(dāng)。被訴8號補償決定認(rèn)定事實清楚，適用法律正確，行政程序合法，已保障谷某等兩人合法權(quán)益。法院依照《行政訴訟法》第六十九條的規(guī)定，判決駁回谷某等兩人的訴訟請求。一審宣判后，雙方均未上訴。

　　??評析：

　　??“正義不僅要實現(xiàn)，而且要以看得見的方式實現(xiàn)”。科學(xué)合理的程序可以保障人民群眾的知情權(quán)、參與權(quán)、陳述權(quán)和申辯權(quán)，促進(jìn)實體公正。《條例》確立了征收補償應(yīng)當(dāng)遵循決策民主、程序正當(dāng)、結(jié)果公開原則，并對評估機構(gòu)選擇、評估過程運行、評估結(jié)果送達(dá)以及申請復(fù)核評估、申請鑒定等關(guān)鍵程序作了具有可操作性的規(guī)定。在房屋征收補償過程中，行政機關(guān)不僅要做到實體合法，也必須做到程序正當(dāng)。本案中，法院結(jié)合被訴房屋補償決定的形成過程，著重從評估機構(gòu)的選定、評估事項的確定、評估報告的送達(dá)、評估異議以及補償方式的選擇等多個程序角度，分析了B區(qū)政府補償程序的正當(dāng)性，進(jìn)而肯定了補償安置方式與結(jié)果的合法性。既強調(diào)被征收人享有應(yīng)受法律保障的程序與實體權(quán)利，也支持了政府依法征收和補償，有力地發(fā)揮了司法監(jiān)督作用，對于確立房屋補償決定的審查內(nèi)容和審查標(biāo)準(zhǔn)，維護(hù)公共利益具有示范意義。

　　江南時報全媒體記者 許盡義